Análisis de los valores de mercado de bienes inmuebles urbanos ubicados en el barrio Malvín, Montevideo, Uruguay, a través de regresión espacial y geoestadística

Resumo

Este trabajo analiza los factores que influyen en el valor de los bienes inmuebles urbanos para el barrio Malvín Sur, Montevideo, Uruguay, junto al Río de la Plata. A través del análisis de una muestra de compraventas de bienes inmuebles en el área de estudio, con la complementación de datos originarios de la Dirección Nacional de Catastro como categoría, estado de conservación, edad, altura máx, área del predio y área edificada; y datos de distancias a avenidas principales y rambla, se utilizan herramientas estadísticas avanzadas como regresión espacial, regresión múltiple y geoestadística para el análisis detallado de su dinámica socioeconómica. Trás el análisis se transita de un modelo inicial poco explicativo a un modelo final con un poder explicativo del 88%, lo que indica una capacidad robusta para predecir los precios basados en las características estudiadas, persistiendo únicamente un 12% de variabilidad inexplicada. El análisis de residuos y la depuración de datos ayudan a mejorar la precisión del modelo. Especialmente, se observó que la ubicación es crucial: áreas cerca de la rambla y avenidas, tienen valores más altos debido a vistas atractivas, buena conectividad y servicios cercanos. Por el contrario, zonas cercanas a asentamientos irregulares o sin acceso directo a vías principales tienden a tener valores más bajos. En resumen, la investigación subraya la importancia de la ubicación geográfica, la infraestructura urbana y la proximidad a servicios como factores clave en la valorización inmobiliaria de Malvín Sur.